BGH stärkt Rechte von Immobilienbesitzern
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer Entscheidung vom 30.03.2010, Az. XI ZR 200/09, die Rechte von Hauseigentümern im Hinblick auf eine schnelle Zwangsvollstreckung aus verkauften Immobilienkrediten verbessert.
In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte eine Firma im Jahr 1989 einen Volksbank-Kredit über 920.000,00 € mit einer Grundschuld abgesichert. In der Grundschuld ist die übliche „Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung“ erklärt bzw. enthalten. Der Kredit wurde verkauft. Nun wollte der Käufer des Kredits, das mit der Grundschuld belastete Grundstück versteigern lassen aufgrund dieser Unterwerfung.
Alleine aufgrund einer solchen Unterwerfungsklausel bzw. notariellen Urkunde kann ein Gläubiger auch ohne weiteres Gerichtsverfahren sofort die Zwangsversteigerung betreiben. Dies war und ist insbesondere für Darlehensnehmer/Hauseigentümer äußerst riskant, zumal in den vergangenen Jahren immer wieder Kreditverkäufe an Finanzinvestoren vorgenommen wurden, die lediglich ein Interesse an einer schnellen Verwertung haben.
Nunmehr hat der Bundesgerichtshof mit diesem Urteil gewisse Schutzvorkehrungen für den Schuldner eingebaut:
Wenn diese Grundschuld übertragen wird, muss der Notar oder Rechtspfleger, der für die Umschreibung des Vollstreckungstitels zuständig ist, prüfen, ob der neue Gläubiger in den zuvor zwischen Bank und Schuldner geschlossenen Sicherungsvertrag eingetreten ist.
Folge
Der Schuldner bzw. Hauseigentümer erhält sich damit sämtliche „Einreden“ aus dem vormaligen Sicherungsvertrag, also beispielsweise den Einwand, dass das Darlehen nicht voll ausbezahlt worden wäre oder die Forderung verjährt sei. Damit wird dem neuen Gläubiger die Möglichkeit einer schnellen Zwangsvollstreckung genommen. Dieses Urteil erfolgt quasi in Ergänzung zum Risikobegrenzungsgesetz aus dem Jahr 2008, welches den Schutz von Bankkunden gegen Darlehensverkäufe verbessert hatte.
Dieses nunmehrige Urteil des BGH vom 30.03.2010 gilt aber, anders als das Risikobegrenzungsgesetz, auch für die vor dem Jahr 2008 abgeschlossenen Verträge.
Die Entscheidung bringt nunmehr enorme Vorteile für die Darlehensnehmer / Hauseigentümer: Nunmehr muss bereits im Klauselerteilungsverfahren vom neuen Gläubiger nachgewiesen werden, dass er in die Pflichten aus dem Sicherungsvertrag eintritt.
Dies bedeutet für den Darlehensnehmer/Hauseigentümer, dass er erst nicht ein teures Gerichtsverfahren anstrengen muss, um seine Rechte aus dem Darlehensvertrag zu wahren.
